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東易日盛“長租劫”

上市5周年,家裝第一股陷轉型之困。

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

上市5周年,家裝第一股東易日盛似乎陷入轉型滯漲期。

1997年創立的東易日盛,一直在精品家裝路線發展,直到2014年成功登陸深交所,其也迎來了自己的高光時刻。

然而近幾年,東易日盛的凈利潤增長并不明顯,營收增長率也逐年下降,顯出乏力跡象。

尤其2017年東易日盛高調宣布入局長租領域,設立長租公寓事業部。但其轉型之路并不明朗。至今年第一季度,東易日盛實現營業收入7.97億元,雖同比增長11.09%,但漲幅見縮;實現歸母凈利潤-0.8億元,同比下降28.38%;扣非后歸母凈利潤-0.9億元,同比下降43.28%。

“裝修師”做長租?

在國家大力推進“租售并舉”的政策下,看好龐大租賃市場空間的東易日盛想要另辟蹊徑。

“依托公司多年從事大批量房產精裝木作一體化裝修的經驗和能力,公司擁有獨有的核心技術DIM+數字化裝修系統和由14套軟件全線打通的全信息系統”,東易日盛伴隨2017年的這一紙口號,開始進軍長租公寓。

然而一年多過去了,東易日盛的長租公寓業務卻啞火了。《每日經濟新聞》記者翻遍其2018年整年度財報,沒有發現任何與長租公寓有關的字眼。

隨后,記者采訪了東易日盛相關負責人,對方表示,目前已不再重點考慮長租公寓業務。

實際上,對于東易日盛跨界做長租,業內一向存疑。

家裝下午茶創始人CEO許春陽就告訴《每日經濟新聞》記者,家裝運營和長租公寓運營是兩碼事,基因不同。家裝企業的核心優勢是裝修,對于家庭空間理解力很強,同時供應鏈能力很強,首先在精裝領域會有業績突破,往后100億以上是精裝業績,理論上是有能力進入長租公寓。

但長租公寓有長周期、重投入、精運營的業務特點,目前雖然已經有很多裝修公司介入長租公寓中來,但更多的是把長租公寓的裝修當一項工程來做。

長租公寓的競爭壁壘并不在于單純的房源數量,而在于背后所代表的運營管理能力。隨著長租公寓市場的成熟,對于面向個人租戶的長租公寓業務而言,精細化運營能力的重要性愈發凸顯。

另一位家裝行業人士則向記者直言,東易日盛做長租公寓不是不可能,因為上市公司對股東要有交代,需要有新的增長點,但目前,家裝這塊近幾年增長乏力,盈利匱乏,很難“騰出手”做跨界。

主業滯緩致無力分心?

無力分心跨界背后,或許是東易日盛不容忽視的主營業務持續發展問題。

有業內人士告訴記者,傳統家裝公司有一個潛規則,即用設計師來驅動業務和材料銷售,還是老式裝修公司的做法,因此公司的利潤大部分被設計師團隊、業務員瓜分走了,剩下30%~40%的毛利,這是家裝行業特點。而小的供應商又會出現種種問題。

可以說,這是整個家裝行業的通病,即遇到了天花板,尋求新的突破口就成了當務之急。

從東易日盛的財報可見,公司主要從事面對個人客戶的整體家裝設計、工程施工、主材代理、自產的木作產品配套、軟裝設計及精裝后的家居產品等系列服務。就主營業務而言,很難突破既有的模式限制。

“而且精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現金流和質量風險,大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產能。加上家裝行業營銷投入多,直接導致成本的增加,獲客能力就會減弱。”上述人士表示。

據其透露,東易日盛之前和中小裝修公司做裝修金融,大額分期,還收購了些外地裝修公司,想靠金融賺錢,但因為政策大勢影響,似乎收效甚微。

金融之后,長租公寓被東易日盛視為拓展業務的一條渠道。然而長租公寓客戶考慮租不租的時候會把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮,行業的市場化程度、專業度遠遠高于精裝修的市場化程度。

“若不是家裝行業仍處在占領市場階段,大型家裝企業無利可圖也需要拓展市場空間,以防被邊緣化,東易日盛或許也不會輕易跨界。”業內人士直言。

“硬剛”長租只求規模溢價?

實際上,東易日盛堅持跨界,除規模以外,通過長租公寓裝修做增值,或許是更直接的考慮。

不過,還有業內人士告訴記者,裝修價值的溢價只能通過租賃溢價,同時通過金融回款來補充收益。

許春陽則表示,像東易日盛這樣的公司,更多是看裝修業務能不能變現,因此,通過金融工具和裝修業務進行精算,目前批量精裝是最直接的,無非是墊資壓力,而長租公寓的一大優勢就是批量化。

從內容模型來講,長租公寓就是個裝修大單,回報模式跟精裝修一樣。

該業內人士進一步解釋道,首先,裝修公司負責甲方的物業精裝修,結算周期一般是在交房前付75%,交房后25%。

裝修公司對這棟樓負責裝修和包銷。由甲方給毛坯底價,并用家裝方式完成,其中溢價部分由裝修公司收取。

而裝修公司一般會向業主收取裝修定金款,同時簽訂裝修合同,精裝房的總體情況就是這種,一般會收取10萬元大定金。

對于裝修公司來說,簽下合同的那一刻,合同內所有金額就由金融公司墊付了。同理,誰租房,信貸就在誰的頭上,由租客還錢。

消費金融公司把錢打給裝修公司,放款給業主的同時轉移支付給了東易日盛。

但這對于商家來說,可以直接現金回款,充裕了現金池,加上財務上的賬期,沒有墊任何款。

由此,裝修公司把長租公寓做成了金融租賃生意。但這個時候,要考驗的不僅僅是企業裝修能力,還有運營能力、獲客能力,租賃滿意度,以及續租率。

許春陽直言,長租公寓目前看下來就是金融資產,參與的租客越多,資產就越大。

不過旭輝領寓相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,長租公寓運營者需要考慮物業資產的定價,定價權不在自己手上,可能面臨大房東漲價的風險。

此外,運營能力,集客能力,這些風險點都是有的,拼的就是金融效應和規模效應做的多大,長租公寓至少得有百億級規模,才能形成一個生意模型。專業的人做專業的事。

該負責人告訴記者,施工團隊在拿到公寓項目后就會第一時間進場進行前期的定位拆改、砌墻等一些基礎前期工作。對于公寓產品來說,早一天開業,就意味著早一天營收。這也是公寓的核心競爭力。

據了解,常規的住宅裝修在6個月左右,而公寓的裝修基本在3~4個月,有營收壓力,對工期的追求是極致的,與住宅不同。

出于成本控制的考慮,長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護人員,所以對裝修質量和耐久性要求很高。一般來說,三年后裝修就得翻新,否則就會影響房租價格。可見,長租公寓并不好做,跨界有風險。

家裝跨界長租還欠一堂“專業課”

不過在如今的家裝行業,“跨界”的思路和需求并不少。家裝企業做長租,怎樣才能有正面效果?

業內人士表示,如今,酒店系、金融系、地產系、施工系企業都來做長租,每家都有每家的優勢,關鍵看對行業熟悉程度,長租公寓目前普遍做得比較多的是包租形式,目前正在往委托管理、品牌輸出和運營管理方面轉型。

未來,長租公寓是品牌輸出和資金實力的角逐,房企系長租,還是施工系長租,關系反而不大。

前述旭輝領寓負責人告訴《每日經濟新聞》記者,首先,快速營建、良好招租才是關鍵,并提供供應商資源和戶型標準。

許春陽認為,長租公寓對運營能力要求還是比較高,高于家裝的運營要求。從企業自身來看,家裝這塊本身是有優勢的,在精裝修板塊有一定機會。公裝板塊也有一定機會。

“長租公寓如果真要做,運營能力是最重要的。長租公寓是低毛利的商業模型,一定要有足夠大規模,這里指的是10萬套以上。”

58安居客首席分析師張波則表示,應該更為客觀地來看企業的多元化發展,包括向上下游行業的衍生式發展。對于專業的裝修企業向長租領域發展,的確有可能培育企業自身“增長極”。但在租賃行業發展過程中,考驗企業的不單是對于租賃房源裝修的品質把控能力、裝修成本控制能力,更重要的是房源獲取和出租能力、資本運作能力、精細化運營能力。

企業多元化能否成功,本質上還是要看是否具備相匹配的核心競爭力,如果在全新領域內打造核心競爭力,這個并不簡單,成功的難度也較大。

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封面圖片來源:攝圖網

責編 陳夢妤

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